מצוקת הדיור: מהפכת ציפוף הבנייה תפסח שוב על המושבים והקיבוצים

ברקע התחזיות לגידול האוכלוסייה ל-18 מיליון תושבים עד 2040, ולאור המחסור המחריף בקרקעות זמינות לפיתוח - מינהל התכנון מוביל מדיניות תקיפה להגברת צפיפויות הבנייה בכל האזורים. כחלק מהמדיניות, בשנתיים האחרונות עודכנו ערכי הצפיפות שיחייבו את כלל תוכניות הבנייה העתידיות, כמו גם את שיטת חישובן הארכאית, באופן שצפוי להכפיל ואף לשלש את הצפיפות העירונית.

בניגוד לתפישה הרווחת, הצפיפות בישראל נמוכה בהרבה ממדינות מערביות רבות. במסגרת העדכון, גם המושבים והקיבוצים שיושבים על כ-4 מיליון דונם - מתוך 22 מיליון דונם, כולל שטחי אש ושמורות טבע - נדרשו לייעל את השימוש במשאב הקרקע. התוכנית שהתגבשה סימנה את הקץ לעידן הווילות הענקיות על דונם ויותר בהתיישבות הכפרית.

אלא שעתה, מטיוטת תוכנית החדשה - שהגיעה לידי TheMarker, ותובא בקרוב לאישור ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים (ולנת"ע) במינהל התכנון - עולה כי המדינה נסוגה מדרישתה לצופף גם את המגזר הכפרי - ופוטרת את הקיבוצים והמושבים מנטל ההשתתפות בפתרון משבר הדיור.

מאחורי סיבוב הפרסה הזה, שמנוגד לעמדה שהציגו בשנים האחרונות בכירי מינהל התכנון ובראשם המנכ"לית, דלית זילבר - עומדת שרת הפנים איילת שקד, האחראית על מינהל התכנון. בשיחה עם TheMarker מבהירה שקד כי לעמדתה יש לשמר את אופיו הייחודי של המרחב החקלאי, ובפרט במושבים והקיבוצים שבפריפריה המרוחקת, ולאורך הגבולות.

דלית זילבר ענבל מרמרי שרת הפנים איילת שקד אוהד צויגנברג

"ברור לכולנו שמשאב הקרקע החסר מאלץ אותנו לצופף את הבנייה העתידית - אבל הציפוף הזה לא נכון בכל מקום", אומרת שקד. "ישנה חשיבות רבה גם בשימור המגזר החקלאי, והצביון הייחודי לו - בעיקר במקומות שבהם יש למדינה אינטרס לשמר את האטרקטיביות עבור אוכלוסיות טובות וחזקות שיבואו להתיישב בהם. לכן, לצורך העניין, ביישובים הכפריים והקיבוצים של הנגב, עוטף עזה והגליל, ייתכן שנכון יהיה לא רק שלא לצופף - אלא להוריד את ערכי הצפיפויות עוד יותר ממה שקובעת כעת התוכנית".

באשר ליישובים הכפריים במרכז, שקד מסויגת יותר: "גם במרכז ובאזורי הביקוש שיבות בשימור המרקם הכפרי, אבל שם אנחנו ערים למתחים ולטענות שמגיעות בעיקר מראשי הערים הסמוכות לאותם היישובים - ולחשש מהפיכתם ליישובים לעשירים בלבד. בימים אלה אנו עורכים עבודה מקיפה בנושא ובוחנים גם את עדכון הערכים הנקובים בתוכנית, בדיפרנציאציה אזורית".



בני ברק, העיר הצפופה בישראל עופר וקנין

המינהל מתקפל

את המהלך לעדכון ערכי הצפיפות העתידית בישראל, מקבע מינהל התכנון דרך עדכון תוכנית המתאר הארצית המשולב לבנייה, לפיתוח ולשימור (תמ"א 35) - מהלך שעליו הכריז המינהל עוד באוגוסט 2019. מאז ההכרזה נמתחה ביקורת חריפה על המהלך, בעיקר בקיבוצים ובמושבים, שתושביהם חששו מציפוף יתר של נחלותיהם - כפי שאותתה להם זילבר - ומאובדן צביונם הכפרי.
אלא שהטיוטה המעודכנת משקפת התקפלות דרמטית של מינהל התכנון. נראה שהמינהל נענה כמעט לכל דרישות החקלאים.
בשונה מהמרחב העירוני, שם ערכי הצפיפות הם ארציים, במגזר הכפרי קובעת התוכנית ערכים ספציפיים לכל מרחב גיאוגרפי. החלוקה היא לפי אזורי הביקוש (מרכז, תל אביב, חיפה וירושלים), הפריפריה הקרובה, ויישובי קו העימות או הפריפריה רחוקה - בין השאר המועצות האזוריות גולן, עמק הירדן, רמת נגב וחבל אילות.

את הגברת הצפיפויות המשמעותית ביותר ייעדו אנשי המקצוע במינהל למושבים ולקיבוצים שיושבים על הקרקעות היקרות באזורי הביקוש. במקומות אלה, שם קובעת כיום תמ"א 35 ערכי צפיפות של 3–4 יחידות דיור לדונם בבנייה חדשה - סברו במינהל, לפי נציגי ההתיישבות הכפרית, כי יש להכפיל ואף לשלש את הצפיפות לכדי 8–10 דירות לדונם בממוצע. בין שאר, באמצעות מבנים דו־משפחתיים של יותר מקומה אחת.

ואולם הטיוטה העדכנית מראה שהצפיפות הממוצעת ביישובים אלה תהיה 6 יחידות לדונם - ואף קובעת כי מספר היחידות המינימלי יהיה 4 דירות לדונם בלבד. לפי פעילים בשטח, כבר כיום, בשל מחירי הקרקע הגבוהים במרכז, ערכי הצפיפות בתוכניות החדשות הם 6–7 יחידות דיור לדונם בממוצע - כך שבעדכון אין חדש.

במרכז השלטון האזורי ובתנועת המושבים סבורים כי ערכי הצפיפות המוצעים עדיין מכתיבים בינוי אינטנסיבי שמתאים למרחב העירוני. בנוסף, סבורים שם שבטיוטה אין התייחסות לסעיף המשמעותי בתוכנית, המגדיר ומשפיע על מכסת זכויות הבנייה העתידיות ביישובים - שלא עודכן.

לדברי מזכ"ל תנועת המושבים, עו"ד עמית יפרח, ובכירי השלטון האזורי, הרף המקסימלי בסעיף זה הוא החסם המרכזי לפיתוח מושבים וקיבוצים רבים, שנדרשים להרחבת הבנייה לטובת קליטה וגידול טבעי.

מזכ"ל תנועת המושבים, עו"ד עמית יפרח

מילכה כרמל, ראש תחום תכנון וקרקעות במרכז השלטון האזורי, אמרה כי "בקיבוצים ובמושבים מובילים חשיבה מחודשת ובדק בית בנוגע לתרומה לפתרון מצוקת הדיור, המורגשת גם בקרב הצעירים במגזר הכפרי. לכן, אנו מובילים לתמהיל מגוון יותר של מגורים ואוכלוסייה בתכנון. אבל אסור לתת לצפיפות המגורים להגדיר או לבטל את עולם הערכים שהיישוב הכפרי מביא, שהוא חלק מדמותה של המדינה".

לדברי יפרח, "זוהי בשורה חיובית, והבנה שהמדיניות התכנונית צריכה להתאים לאופי והצביון החקלאי־כפרי של המושבים והקיבוצים - ולמצוא את נקודת האמצע בין הרצון לצופף לצורך לשמר את ייחודם ואת השטחים הפתוחים. מרבית המושבים והקיבוצים נמצאים בפריפריה, ואם נייצר שם צפיפות גדולה מדי נאבד את היתרון היחסי שלהם ביחס לערים".